2015, el fin de la renta antigua

JUAN JOSÉ ESCUDERO | El año 2015 traerá, o al menos eso predicen, un sinfín de cambios políticos y sociales, nuevas y heterogéneas composiciones parlamentarias y, como es costumbre, una abultada lista de buenos propósitos que difícilmente rebasarán la barrera de la primera quincena de enero.

Además, desde hoy (día 1) desaparece una figura que ha sobrevivido desde el totalitarismo franquista y a la que, ya en democracia, se ha venido manteniendo hasta el 31 de diciembre de 2014, la conocida como renta antigua de arrendamientos urbanos.

Para conocer esta figura, hemos de remontarnos a los años posteriores a la Guerra Civil Española. Mediante el conocido como “Decreto Larraz” se congelaron los alquileres de las viviendas, en una suerte de medida político-social que pretendía favorecer a los arrendadores a expensas de los arrendatarios y no de los fondos del Estado: El arrendatario goza de un colchón social, garantizándose su derecho a una vivienda asequible mientras que el arrendador vería como, a raíz de la inflación y el paso del tiempo, llegaría a recibir como contraprestación al arrendamiento de su vivienda una cantidad económica ridícula en la mayoría de los casos.

La congelación de rentas no fue lo único que originó la situación que se vivió después. El arrendatario, con motivo de la ley La Ley de Arrendamientos Urbanos, de fecha 24 de diciembre de 1964 (aprobada por el Decreto 4104) bajo la que se celebraron los alquileres llamados de renta antigua, obligaban a aplicar en beneficio del arrendatario de local de negocio, la prórroga forzosa del contrato.

Esa prórroga fue eliminada 21 años después, por el gobierno de Felipe González,  con el Decreto Ley 2/1985, de 30 de abril, conocido como Decreto Boyer, momento desde el cual, dejaron de celebrarse arrendamientos urbanos de renta antigua.

Pero esto no acaba aquí, si bien se había acabado con la tendencia a la formalización de arrendamientos urbanos de renta antigua, la presión sobre aquellos existentes hizo que en el año 1994 mediante la Ley 29/1994, de 24 de noviembre se estableciera un régimen transitorio continente de reglas de extinción para los arrendamientos de renta antigua anteriores al Decreto Boyer. Si acudimos a la Disposición Adicional Tercera de la citada ley, encontramos lo siguiente:

A) Finalizan el próximo 1 de enero los arrendamientos de local de negocio celebrados por personas jurídicas, antes del 9 de mayo de 1985, con alguna excepción si hubiera habido traspaso como veremos más adelante. Esto es debido a que el régimen transitorio fijaba su duración en un plazo que  oscila entre los cinco años y veinte años a contar desde la entrada en vigor de la Ley 29/1994, según el mayor o menor volumen de negocio.

B) Finaliza el próximo 1 de enero los arrendamientos de local de negocio celebrados por persona física si quien ha sucedido al arrendatario fue su descendiente. En caso contrario, el arrendamiento se mantiene y solo se extinguirá cuando el arrendatario se jubile o fallezca, a menos que su cónyuge continúe la misma actividad.  

Esta regulación llevaba a que, únicamente en aquellos casos en los que siga al frente del negocio el titular original del contrato o bien su cónyuge, permanecerá el alquiler invariable hasta su fallecimiento o jubilación. En el caso de que se hubiera sucedido a los arrendatarios originales algún descendiente, cabría una prórroga de 20 años que culminó en el día de ayer, 1 de enero de 2015.

Además, cabe indicar que, en el supuesto en que un local de negocio hubiera sido traspasado en los 10 años anteriores a la fecha de vigor de entrada de la LAU de 1994, (1 de enero), esos plazos se verían incrementados 5 años y esos arrendamientos podrían durar hasta 2020. Por tanto la muerte de la renta antigua no sería efectiva, en su totalidad, hasta dentro de cinco años, el uno de enero de 2020.

Una vez explicado el régimen hemos de ver las consecuencias.

En algunos casos se hará justicia. Locales comerciales de renombre, afincados en enclaves históricos y que bien podrían hacer frente a las cuotas de un arrendamiento normal, habrían de comenzar a pagar al igual que sus vecinos de puerta, destruyéndose de este modo, una injusticia que bien estaría afectando a la libertad de competencia de los comerciantes. Además, aquellas personas que poseyeran un inmueble sobre el que recayese este, ya extinto, tipo de arrendamiento, podrían comenzar a generar un beneficio que legítimamente les pertenece.

Pero habrá injusticias. Muchas familias, de miembros de edad avanzada y pensiones ínfimas, tal vez no puedan seguir permitiéndose vivir en la que toda la vida fue su casa. Podrían producirse desahucios en masa. Y seguramente se producirán. Pequeños comercios de minúsculos ingresos, muchos de ellos históricos y emblemáticos establecimientos no podrán hacer frente a las cuotas del nuevo arrendamiento y habrán de echar el cierre. Para siempre.

Ahora bien, como bien indicamos antes, este problema partió de una absurda concepción de la política social. Se hizo cargar a una contraparte en igualdad de condiciones desde el principio de reciprocidad y equilibrio entre las partes de unas medidas favorables para el arrendatario. Tal vez sea momento de cambiar las tornas, y que, más de medio siglo después, sea el estado quien haya de garantizar la vivienda y el negocio a todos aquellos a los que con la medida salomónica ahora impuesta, puedan verse perjudicados efectivamente.

 

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Juan José Escudero

Juan José Escudero Martínez, nacido en Pravia (Asturias) en 1989. Vicepresidente del Instituto de Estudios Históricos Bances y Valdés y codirector de la revista digital El Sol de Pravia. Licenciado en Derecho por la Universidad de Oviedo. Jurisprudente y Abogado colegiado en Ilte. Colegio de Abogados de Madrid.

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